1116 - 리스
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BCZ241
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IASB는 2009년에 장기 리스의 토지 요소 분류에 대한 IAS 17 요구사항을 개정하였다. IAS 17서는 그 전에 경제적 내용연수가 한정되지 않는 토지의 리스는 일반적으로 운용리스로 분류한다고 기술하였다. 그러나 IASB는 2009년에 그러한 기술 때문에 토지를 분류할 때 거래의 실질을 반영하지 못할 수 있다고 결론 내리고, IAS 17에서 그 기술을 삭제하였다.
BCZ242
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이 결론에 이르는 과정에서, IASB는 999년 동안 토지와 건물을 리스하는 사례를 고려하였다. 그러한 리스는 소유권의 이전이 없더라도 리스기간에 리스제공자에게서 토지에 관련되는 유의적인 위험과 보상이 이전될 수 있음에 주목하였다.
BCZ243
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IASB는 이 유형의 리스에서 리스제공자가 일반적으로 토지와 건물을 판매하는 것과 경제적으로 비슷한 입장이 된다는 점에도 주목하였다. 기간이 수십 년인 리스에서 부동산 잔존가치의 현재가치는 무시할 만한 정도일 것이다. IASB는 그러한 상황에서 토지 요소를 금융리스로 회계처리하는 것이 리스제공자의 경제적 입장과 일치한다고 결론 내렸다.
BCZ244
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IASB는 토지 요소가 운용리스인지 금융리스인지를 판단할 때, 중요한 고려 요소는 토지는 보통 경제적 내용연수가 한정되지 않는다는 점임을 기술하여 IFRS 16 문단 B55로 종전 지침을 대체하였다.
BCZ245
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IASB는 2003년에 리스의 토지 요소의 분류를 건물 요소와 별개로 파악하게 하는 리스제공자에 대한 요구사항을 IAS 17에 도입하였다. 2003년 개정 공개초안에서는 분류 목적상 필요한 경우라면 리스료를 토지 및 건물 요소에 리스개시일의 상대적 공정가치에 따라 배분해야 한다고 제안하였다. 그러나 공개초안에 대한 응답자들은 그 적합한 공정가치가 기초자산인 토지 및 건물의 공정가치인지 토지 및 건물 임차권의 공정가치인지에 의문을 제기하였다.
BCZ246
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공개초안을 다시 심의하는 과정에서, IASB는 기초자산인 토지 및 건물의 상대적 공정가치에 따라 리스료를 배분하면 토지는 흔히 경제적 내용연수가 한정되지 않는다는 사실이 반영되지 않을 것이고, 따라서 리스기간을 초과하여 토지의 가치가 유지될 것으로 예상하게 될 것이라는 점에 주목하였다. 이와 달리, 건물의 미래 경제적 효익은 적어도 어느 정도는 리스기간에 걸쳐 소비될 것이다. 그러므로 건물에 관련되는 리스료는 리스제공자가 최초 투자에 대한 수익뿐만 아니라, 리스기간에 걸쳐 소모되는 건물의 가치를 회복하는 수준으로 산정된다고 예상하는 것이 합리적일 것이다. 토지의 경우에, 리스제공자는 보통 토지의 소모에 대한 보상을 요구하지는 않을 것이다.
BCZ247
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그러므로 IASB는 2003년 개정에서 리스료의 배분은 기초자산인 토지 및 건물의 상대적 공정가치에 따라 하는 것이 아니라, 리스제공자에게 보상하는 역할을 반영하는 데에 비중을 두어야 함을 명확히 하기로 결정하였다. 다시 말해서, 리스약정일 현재 리스의 토지 요소와 건물 요소에 대한 임차권을 반영하는 데 비중을 두어야 한다는 것이다. 리스기간에 걸쳐 건물이 모두 감가상각되는 극단적인 경우에, 리스료는 투자 수익에 더해 리스개시일 현재 건물 가치의 전체 감가상각비가 보상되도록 비중이 조절될 필요가 있을 것이다. 리스개시일의 토지 가치와 잔존가치가 동일하다고 가정하는 경우에, 토지의 임차권은 최초 투자에 대한 수익만을 반영하는 데 비중을 둔다. 이는 IFRS 16 문단 B56에 명확히 기술되어 있다.
BCZ248
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2003년에 IAS 17을 개정할 때, IASB는 두 요소를 신뢰성 있게 측정하는 것이 가능하지 않은 리스(예: 비슷한 토지와 건물이 별도로 판매되거나 리스되지 않기 때문임)를 다루는 방식을 고려하였다. 한 방법은 전체 리스를 금융리스로 분류하는 것이다. 그러나 IASB는 전체 리스를 금융리스로 분류하면 충실하지 않은 표현이 된다는 점이 정황상 분명할 수 있음에 주목하였다. IASB는 이 관점에서, 두 요소를 신뢰성 있게 측정하는 것이 가능하지 않은 때에 모든 요소를 운용리스로 분류해야 하는지가 분명하지 않다면, 전체 리스를 금융리스로 분류해야 한다고 결정하였다. 이 요구사항은 현재 IFRS 16 문단 B56에 있다.
BCZ249
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IASB는 2003년에 IAS 17을 개정할 때, 리스개시일에 토지 요소의 현재가치가 전체 리스의 가치와 비교하여 적은 경우에, 토지 및 건물 요소를 분리하게 하는 요구사항의 예외를 허용할지 아니면 요구할지를 논의하였다. 이러한 경우에, 리스를 두 요소로 분리하여 각각 별도로 회계처리하는 효익이 원가보다 크지 않을 것이다. IASB는 호주, 캐나다, 미국의 GAAP에서는 관련 기준을 충족할 때 금융리스 방식을 사용하여 이러한 리스를 하나의 단위로 분류하여 회계처리할 것을 허용하거나 요구한다는 점에 주목하였다. IASB는 토지 요소가 중요하지 않을 때 토지와 건물을 하나의 단위로 처리하는 것을 허용하기로 결정하였다. 이 예외 규정은 현재 IFRS 16 문단 B57에 있다.
BCZ250
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일부 이해관계자는 토지 요소의 상대적 가치가 리스의 전체 가치와 비교하여 얼마나 적어야 하는지에 대한 지침을 요청하였다. IASB는 구체적인 비율 기준과 같이 분명한 기준을 도입하지는 않기로 결정하였다. IASB는 중요성의 일반적인 개념을 적용해야 한다고 결정하였다.
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